????????????? ---上半年我市房地產(chǎn)運行情況分析
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?? ?在房地產(chǎn)市場調控政策依舊，大中城市住宅銷售價格不斷朝著調控目標演進的過程中，已經(jīng)由市場主導的房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)快速回落。因市場調整導致的新開工投資規(guī)模減少，在建項目投資增長趨緩狀況越來越顯著。
??? 一、運行特點
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快速回落
上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資76.3億元，同比增長22.4%，比全省增速（10%）高出12.4個百分點，比一季度增速（77.1%）回落了54.7個百分點，比1--5月份增速（46.2%）回落了23.8個百分點，投資增速呈現(xiàn)快速回落態(tài)勢（見圖1）。開發(fā)投資額占全市固定資產(chǎn)投資（179.13億元）比重為42.6%，拉動固定資產(chǎn)投資增長8.6個百分點。
??????????????????? 2011年上半年以來全市房地產(chǎn)投資增速情況（圖1）
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按構成分，建安工程投資和土地購置費增幅全面回落。上半年，全市建筑工程完成投資54.8億元，增長19.0%，同比增速回落了40個百分點，增幅比一季度增速（79.3%）回落了60.3個百分點；安裝工程完成投資5.3億元，增長65.4%；設備工器具購置0.5億元，增長8.1%；其他費用15.7億元，增長24.3%，其中土地購置費10.2億元，增長23.9%，同比增速上升了12.57個百分點，比一季度增速（114.3%）回落了90.5個百分點，且土地購置費占房地產(chǎn)完成投資的比重為13.4%。
按工程用途分：商品住宅投資增幅回落明顯。上半年，全市住宅完成投資62.2億元，增長24.1%，同比增速回落了26.7個百分點,增幅比一季度增速（86.8%）回落了62.7個百分點；占本年完成投資的81.5%；辦公樓完成投資0.5億元，增長42.8%，占本年完成總投資的0.65%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資6.3億元，增長48.1%，占本年完成投資的8.26%；其他投資7.3億元，下降4.6%。
按地區(qū)分：南部地區(qū)仍占主要地位，北部地區(qū)增長較快。南部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資71.3億元，增長22.2%，占全市房地產(chǎn)投資比重的93.4%。其中：清城區(qū)完成投資48.4億元，增長33.4%，占全市房地產(chǎn)投資比重接近一半；北部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5.1億元，增長25%，增速高于全市平均水平，占全市房地產(chǎn)投資比重的6.6%。其中：連山縣房地產(chǎn)投資規(guī)模有所擴大，今年上半年完成投資0.6億元，增長344.2%（見表1）。
????? 表1? 1-6月份各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)投資完成情況
???????????????????????????????? ?（單位：億元）
| 縣（市、區(qū)）
|
2012年1-6月
|
增長%
|
2011年1-6月
|
增長%
|
| 清遠市
|
76.3
|
22.4
|
62.4
|
47.5
|
| 高新區(qū)
|
1.5
|
72.4
|
0.9
|
116.7
|
| 清城區(qū)
|
48.4
|
33.4
|
36.3
|
50.3
|
| 佛岡縣
|
6.5
|
70.9
|
3.8
|
136.3
|
| 陽山縣
|
2.8
|
14.8
|
2.4
|
130.5
|
| 連山縣
|
0.6
|
344.2
|
0.1
|
-
|
| 連南縣
|
0.5
|
101.8
|
0.3
|
53.5
|
| 清新縣
|
6.0
|
-49.2
|
11.9
|
11.1
|
| 英德市
|
8.8
|
61.4
|
5.4
|
53.5
|
| 連州市
|
1.1
|
-6.1
|
1.2
|
89.4
|
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2、商品房銷售有所下降
經(jīng)過兩年的宏觀調控政策作用和市場買賣雙方博弈，進入2012年后，清遠商品房銷售面積和銷售額均有所下降。上半年，我市商品房銷售面積130.4萬平方米，下降21.3%，同比增幅下降了66.1個百分點，增幅比一季度（-29.1%）回升了7.8個百分點,比全省增速（-10.8%）低了10.5個百分點；其中：住宅銷售面積121.57萬平方米，下降23.6%；商品房銷售額58.03億元，下降19.0%，同比增幅下降了65.1個百分點，增幅比一季度（-30.1%）回升了11.1個百分點；其中：住宅銷售額52.23億元，下降21.5%（見圖2）。
??????? ?????????????????? 2011年上半年房地產(chǎn)銷售面積增長情況（圖2）
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從地區(qū)看：南部地區(qū)商品房銷售面積116.4萬平方米，下降22.6%，占全市商品房銷售面積比重的89.2%；北部地區(qū)商品房銷售面積14.1萬平方米，下降8.4%，占全市商品房銷售面積比重的10.8%。
3、開發(fā)企業(yè)去庫存壓力增大
由于近期在建項目陸續(xù)完工，竣工面積增加使開發(fā)企業(yè)的去庫存壓力增大。上半年,全市商品房竣工面積132.9萬平方米，同比增長23.1%；待售商品房面積171.9萬平方米，比去年末增加46.0萬平方米，同比增長121.9%，增幅比去年同期提高95.8個百分點。從商品房待售年限看，待售1年以內的有58.0萬平方米，占總待售面積的? 33.7%，比去年末增加7.4萬平方米；待售1-3年的有100.6萬平方米，占58.5%，比去年末增加34.6萬平方米；待售3年以上的有13.3萬平方米，占7.7%，比去年末增加4.1萬平方米。
??? 二、存在問題及建議
?1、房地產(chǎn)投資增速持續(xù)大幅回落，嚴重影響我市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。上半年，各縣（市、區(qū)）的開發(fā)投資增幅與一季度相比均呈回落態(tài)勢，清新縣、連州市更呈負增長態(tài)勢，開發(fā)投資后勁不足，將影響后市商品房的供給。對此，各地方政府應當采取措施，加強土地市場供應，鼓勵開發(fā)企業(yè)增強開發(fā)投資信心，同時加強對在建開發(fā)項目的管理和監(jiān)控，警惕爛尾工程和跑路現(xiàn)象的出現(xiàn)，抑止房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)大幅下滑，保證后市商品房的供給，避免房地產(chǎn)市場的大幅波動。
? 2、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重過高，住宅投資比重過高，房地產(chǎn)投資的回落將拖累我市固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長。我市房地產(chǎn)投資幾乎占固定資產(chǎn)投資的一半，達42.6%，其中：住宅占房地產(chǎn)投資的81.5%，辦公樓占0.65%；商業(yè)營業(yè)用房占8.26%，反映了我市房地產(chǎn)企業(yè)的投資格局單調，抗風險能力弱。因此，在確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的同時，要加強固定資產(chǎn)投資多元化發(fā)展，加大招商引資力度，降低房地產(chǎn)投資的比重，有利于我市房地產(chǎn)的發(fā)展。
?3、謹防調控效果出現(xiàn)反復。
近期，在保增長的壓力下，部分城市對2009年底以來執(zhí)行的房地產(chǎn)調控政策出現(xiàn)一定程度的微調現(xiàn)象，這些政策對于滿足城市居民的首次置業(yè)以及改善性需求都起到一定的積極作用。但在剛性需求和改善性需求進入市場的同時，部分投機需求也隨之進入市場，拉動房價逐步走高，影響調控效果的鞏固。因此，地方政府在堅持國家宏觀調控政策不放松的前提下，適度把握政策調節(jié)的力度和節(jié)奏，堅持以價換量策略，大力加強保障房建設，抑制房價的進一步走高，防止房地產(chǎn)市場調控效果出現(xiàn)反復。
??? 4、保障民生，增強群眾購買力。隨著銷售情況的進一步惡化，開發(fā)商的資金得不到流動，群眾剛性需求仍在，購買力不足，將對我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成嚴重損害。加強社會保障力度，保障民生，提高民眾購買力，同時實施限購，打擊投機炒作行為，確保人人有房住，對我市的經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。
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